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签订购房合同后,才得知房屋被查封,如何维权

吴某清通过房产中介居间介绍,与宫某培签订《房地产买卖合同》,约定将成都市高新新区XX路某小区一别墅出售给吴某清,该房登记在宫某培及其配偶何某华、儿子宫某新三人名下。签订合同时,宫某培出示了经公证过的委托书,载明何某华委托宫某培代为全权办理涉案房屋出售的所有相关事宜,宫某培可以代配偶何某华、儿子宫某新在房产买卖合同上签字。 
售房过程中,宫某培像是要急于出手,且价格略低于市场价格。第一天在中介挂牌,第二天吴某清随同中介、宫某培前往涉案房屋实地查看,当天就签订合同并交付预付款10万元,房产总价款230万元。签订合同时,宫某培告知房屋有10万元抵押,吴某清表示知晓并同意继续购买。双方约定,待吴某清支付10万元后,宫某培会支付给抵押权人,抵押权人会及时涤除抵押权,以便顺利完成交易。 
合同签订后第二天,中介公司在房产交易中心调取涉案房屋产调信息,发现该房于即将被人民法院查封。考虑到解封困难,吴某清随即提出解除合同,要求退还预付款。宫某培表示同意,但表示预付款已支付他人,现手中已无款可退,并劝说吴某清,他会想办法让法院解除查封,双方可以继续交易。眼看双方协商推进无果,吴某清10月份将宫某培、何某华、宫某新连同中介告上法院,要求解除合同,退还预付款10万元,并按合同约定承担总款20%的违约金即46万。 
【审理结果】
法院最终判决宫某培、何某华、宫某新自收悉原告诉状及应诉材料之日即解除合同,宫某培、何某华、宫某新共同退还预付房款10万元、支付违约金5万元,中介公司不承担责任。 

【律师评析】
关于合同效力 
第一次开庭时,宫某培出庭,但何某华、宫某新因未接到法院通知,未出庭。第二次开庭时,宫某培不愿出庭,何某华出庭。何某华声称,没有办理过公证委托书,系宫某培伪造,不认可房产买卖合同效力,认为无效或要求法院撤销。 
关于合同无效 
认定合同无效,主要看是否符合《合同法》第52条规定情形,即:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,能够套上的可能是恶意串通,吴某清与宫某培是否有恶意串通呢?全观本案,没有任何证据可以显示双方有恶意串通,何某华也没有提供证据予以证明。司法实务中,想要证明双方有恶意串通比较难。 
宫某培是否属于无权处分呢?根据《合同法》第51条规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。宫某培虽有提供经过公证的委托书,但何某华已当庭否认,从第二次开庭宫某培未出庭的情况来看,我们可以初步判断公证委托书应该系伪造。这样看来,宫某培属于无权处分,且事后何某华亦未追认,符合无权处分的法律规定,依法可以认定合同无效。但何某华没有向法院提出鉴定公证书真伪,法院不能想当然地认定为造假,故而不能认定系无权处分。即使何某华申请鉴定,最终认定公证委托书系造假,法院从维护交易稳定的角度来说,也不能认定合同无效。并且从双方特殊关系来讲,宫某培的行为符合表见代理,根据《合同法》第49条规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。所以,法院一般会认定该房产买卖合同有效。 

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